Propietario o arrendatario: quién responde por qué
En un edificio rentado responden los dos, pero por cosas distintas. El artículo 47 del Reglamento de la Ley de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil separa dos ámbitos: el propietario o administrador presenta el Programa Interno de las áreas comunes, mantiene el receptor de alerta sísmica y entrega a los arrendatarios el programa de mantenimiento y las bitácoras de alarma, detección e hidrantes; cada oficina de más de 250 m² y 100 personas presenta el suyo. Y como centro de trabajo, cada patrón cumple la NOM-002-STPS-2010 dentro de su piso.
| Qué | Propietario o administrador | Empresa arrendataria |
|---|---|---|
| Programa Interno de áreas comunes | Lo presenta | Conoce su alcance y se coordina |
| Programa Interno del piso | Entrega la información del edificio | Lo presenta cuando rebasa 250 m² y 100 personas |
| Alarma, detección e hidrantes comunes | Los mantiene y lleva sus bitácoras | Pide las bitácoras por escrito y reporta fallas |
| Extintores | Los de áreas comunes | Los de su piso: revisión mensual y mantenimiento anual |
| Señalización | La de la ruta común | La interna, sin obstruir la común |
| Capacitación y simulacros | Coordina los generales del edificio | Capacita a su personal y documenta su participación |
La meta no son dos carpetas idénticas, sino una del edificio y otra de cada empresa, con equipos y registros claramente separados. El artículo 109 del Reglamento de Construcciones añade una obligación viva al propietario: mantener operables los equipos del inmueble y llevar bitácora de pruebas, aunque el edificio sea antiguo y no se intervenga.
El dato que convierte una oficina en riesgo alto
Una oficina puede cruzar el umbral sin almacenar solventes. La Tabla A.1 de la NOM-002 marca riesgo alto con 15,000 kg de sólidos combustibles, y el inciso A.1.3 c) ordena computar el mobiliario de oficina a 60 kg por trabajador: con 250 personas se llega a las 15 toneladas. Si además hay archivo en papel u otros inventarios, la suma de fracciones (A.1.3 e) puede cruzar el umbral antes.
En riesgo alto cambian las reglas: un extintor por cada 200 m² en lugar de 300, brigada obligatoria, dos simulacros al año, alarmas y sistemas fijos y acreditación del cumplimiento conforme al numeral 5.11. La herramienta de riesgo de incendio hace ese cálculo con los criterios de la Tabla 1.
Lo que decide el edificio, no tu empresa
La NTC para el Proyecto Arquitectónico 2024 fija sistemas que atraviesan varios pisos. Para servicios profesionales bastan extintores y alarma hasta 1,200 m² y 300 ocupantes en el nivel de descarga; en otros tamaños y en cualquier otro nivel se exigen rociadores y conexiones de manguera. Por encima de 23 metros se suma la evacuación por voz. En uso mixto manda la ocupación más restrictiva. Todo esto aplica a obra nueva, remodelación o cambio de uso; en un edificio existente, lo vigente es mantener operable lo instalado.
El site: donde el extintor equivocado cuesta más que el fuego
El cuarto de servidores concentra el valor de la operación en pocos metros. Un conato ahí se apaga con bióxido de carbono o con agente limpio, que no dejan residuo. El polvo químico seco apaga igual, pero deja un polvo corrosivo que llega a los equipos que no se quemaron. Es la compra más barata de toda la oficina en relación con lo que protege.
